买房子首付多少合适？怎么样还款更划算？提前还贷利弊孰多孰少？贷款时间多长最有利？这些问题是购房者应该仔细考虑的，因为，它能给你带来预料之外的收益。贷款购房已经成了一种普遍的购房方式，那么，怎么样贷款大有学问。根据自己家庭的实际情况，选择合适的贷款方式，是购房者首先应该考虑的问题。

　　首付越少越合适

　　为什么这么说呢？由于每个人的财富积累不一样，对未来经济收入预期不一样，因而每个人会选择自认为合理的首期付款额。而依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80％，就是说购房者必须准备20％以上的首期付款。
　　专家建议购房者最好能申请到70％至80％的抵押贷款，因为在某种程度上，贷款愈多愈好，首期愈少愈好，当然这一切都应控制在购房者的负债能力之内。首期付款额低，就意味着合同期内每一期的付款额高，特别是利息负担会多一些，但购房者将有多余的资金用于改善其生活品质和其他投资。因为其他投资的收益有不少项目都高于贷款利率，所以选择较低的首期付款额为好。
　　另外，现在民生银行推出了新的贷款方式，转按、加按、换按，这些都是很方便购房者的选择。其中，变更住房借款人简称“转按”，延长原借款期限或追加贷款额度的简称“加按”，变更抵押物的简称“换按”。如果你在贷款购房以后，想把这套房子卖掉，就可以转按。这样，如果你首付越少，你转按之后，转移的利息负担就越多。假如我们购买一套每平方米3000元的房子，面积100平方米，按揭年数15年（180期），按揭7成和8成，就会产生不同的结果。我们看下表：
　　如果你购买这样一套房子，在5年后你想卖掉，就可以进行“转按”，根据上表，我们比较一下就能发现，你如果按揭是8成，首付比7成按揭少30000元，15年利息仅仅多付12816元。而且，你转换按揭之后，所有的利息负担就安全“转移”到了其他购买者身上。最重要的是，首付少30000元房款，15年的利息仅仅多出12816元，投资在开放式基金上的年收益按保守的5％计算，是30000×5％×15=22500元，这还没有算每一年的基金收益的累计投入，所以，收益要高得多。
　　另一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，那么在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款就尽全力地申请，只要你不是盲目地追求愈大愈好的房子，利息的支出并不算太大。如果实在到最后负担不起，还可以进行“加按”，没有什么可担心的。
　　此外，如果你手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，你还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款，反正其他方面的收入会大大降低利息的负担。不管怎样，在你的负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。

　　还款两种方式有区别

　　现在，银行个人住房贷款的还款方式主要有两种：一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清；另一种是等本不等息递减还款法，即每月偿还贷款本金相同，而利息随本金的减少而逐月递减，直至期满还清。
　　根据银行的《个贷办法》，上述两种还款方式有如下不同：以A、B两人同时申请银行个人住房贷款20万元，期限20年为例。A选择等额本息还款法，B选择等额本金还款法。从累计偿还总额上看，A期满后共需偿付本息332358.49元，B需偿还312065元，扣除本金后，A要比B多付息20293.48元。另一方面，A从第一次到最后一次还款额均为1384.82元，而B第一次还款额为1763.33元，以后逐月递减3.88元。从以上比较可明显看出A还款压力均衡，而B还债压力初期较重，随着还款次数的增多，还债压力日趋减弱。
　　一般来讲，等额本息还款法适用于现期收入少，负担人口少，预期收入将稳定增加的借款人，如部分年轻人；而等额本金还款法则适合有一定积蓄，但家庭负担将日益加重的借款人，如中老年人。哪种方式适合你，自己要慎重掂量。

　　提前还贷并不划算

　　一般国内商业银行采用的是等额本息还款法，借款人每月的“月均还款额”中包括两部分，一部分是本金，另一部分是利息。以1万元10年期算，平均每月的利息是23元，由于所欠本金逐月减少，每月所还的利息也是逐月降低，而如果借款人在还款一年之后提出要一次还清剩余的贷款，只需还清剩余的本金即可。
　　其实，无论是等额偿还方式还是等本还款方式，提前还贷都不合适。以商业性贷款30万元、贷款期限30年为例，月利率为4．65‰，按月等额还款方式计算，可知月还款额为1718．46元。借款人获得贷款后第一个月应还利息为：300000×4．65‰=1395元，借款人获得贷款后第一个月所还本金为：1718．46－1395=323．46元，借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：300000－323．46=299676．54元，借款人获得贷款后第二个月应还利息为：299676．54×4．65‰=1393．5元，借款人获得贷款后第二个月所还本金为：1718．46－1393．5=324．96元，借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：299676．54－324．96=299351．58元，以后各月的还款依此公式类推。
　　由此可以看出，贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的。若借款人还款5年后提前还款，那么前5年还给银行的大部分是利息，现在提前归还银行的大部分是本金，所以，肯定不划算。

　　贷款时间15到20年最恰当

　　一个最基本的常识是，借款期限越长每月还款就越少，但总还款额必然上升。10万元贷款借10年，每月约需还1090元，还款总额约13万元；贷款借20年，每月约需还690元，还款总额约16．6万元。专家认为借款年限一般15到20年就足够了，对普通百姓而言，退休以后再承担较高还款压力，风险较大。此外，各商业银行在住房贷款业务的营销中，会有一些利民措施。如“非指定楼盘按揭贷款业务”，购房人若自己落实按揭银行，而不需要房产商提供任何担保，一般来说，可以享受房产商提供的一次性付款房价优惠措施。
　　延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额，但是否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。从下表中看出，以借款10000元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50％左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50％左右。
　　而比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54.73元，30年的贷款为每月还款53.93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，1％左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9414.8元，29年的利息负担是9046.04元，利息负担增加将近400元，4％左右。所以合理的还款期限应该是15到20年。